因為，怪罪房東的貪婪導致出現倒店潮，最大謬誤在於，意思是以前的房東比較不貪婪，所以才沒有出現倒店潮？

所有租店面開店的大店長們都知道，房東的貪婪和三七五減租之前地主的不仁，其實沒什麼兩樣，自古皆然。而像是，生意好不容易做起來，眼見排隊店日進斗金，房東不是續約時狠敲竹槓調漲租金，讓小店老闆進退兩難，就是不甘只扮包租公，乾脆下逐客令自己跳下來做，都是開店圈見怪不怪的日常。

既然，房東貪婪實屬人性，並非這1、2年才突然大變，那麼，這波倒店潮的元凶是誰？我認為，讓許多實體店家活不下去的，是越來越高的「獲客成本」，租金壓力只是壓垮駱駝的最後一根稻草。

「獲客成本」（CAC，Customer acquisition cost）簡單說，就是拉到一組客人做成生意前，必需預先燒掉的錢。對電商來說，下FB廣告引來流量的行銷投資，就是最基本的獲客成本；而對實體店家，在過去，房租就等於獲客成本，開店的老闆其實不怕店租高。舉例來說，被視為金店面的街邊三角窗，雖房租高但人流也多，只要平均下來的獲客成本可以承受，一旦釋出雖「貴森森」大家還是搶著租。

但如今，實體店家遇到的麻煩是，獲客成本大增，開店除要租個好地點，付出房租這筆「顯性獲客成本」之外，還有5、6年前開店不會有的「隱性獲客成本」。

這些新增的「隱性獲客成本」至少包括：為了刷自己的店在消費者心中存在感，得花錢找部落客網紅寫文章拍影音做好內容行銷；既然設了FB粉專，就不能不找個小編搞好社群關係，三不五時還要下些廣告預算提高觸及率；接下來，就連透過Line@發送訊息也要開始收錢...。

錢！錢！錢！每一筆開支吃掉的都是開店老闆好不容易掙來的獲利，正如日前旗下餐飲事業驚傳破產的英國明星主廚奧利佛，在一次專訪中說道：「我真不知道是怎麼回事！所有的成本就像超級風暴一般地整合而來……除了來客數字之外，甚麼東西都變貴了。」

也就是說，在過去，人流多客源便多，實體店家要獲取客源，只管付租金給房東便是。但如今，不管做電商或開實體店，客流量的轉換率越來越低（您若執意怪罪不景氣我也不知道該怎麼說），搶下金店面要做到過去的營業額，還得做各式各樣的線上行銷或會員活動，就算房東佛心不漲租，但整體獲客成本越來越高，獲利空間當然越來越小。

說這麼多這波倒店潮的背景因素，如果您仍不放棄繼續討伐房東，我當然也沒意見，但我建議，不如也一併討伐臉書創辦人祖柏克，以及Google或Line等，這些一點一滴偷走店家獲利的跨國平台巨獸。

那能怎麼辦呢？我總覺得，怪罪房東也好、牽拖祖柏克也罷，就像天天罵政府一樣，並不會讓你我收入增加或改變人生。不是沒有路只是要轉彎，服務業經營者需體認的是，互聯網之後的商業生態，已從「通路為王」轉變為「用戶為王」，「唯愛與用戶不可辜負」這句中國電商圈流行的話，即說明什麼是用戶為王的思維，而前述提及，越來越高的隱性獲客成本，正是這股不可逆變化下的現象之一。想提醒實體店家的是，只有重新認知獲客成本結構，做好資源布局，才有機會賺到新零售／新餐飲的新時代紅利。

責任編輯：黃雅苓
核稿編輯：陳慶徽

本文轉自商周
https://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=25837&type=Blog